Wertermittlung bei Immobilien
Wer Immobilien verkauft oder kauft, sollte auf eine Wertermittlung setzen. Das gilt nicht nur für Metropolen wie Köln und Co., sondern auch für kleine Städte. Was bei der Immobilienbewertung wichtig und ausschlaggebend sein kann, haben wir kurz zusammengefasst. Als Beispiel dafür, blicken wir direkt in die Region Köln.
Immobilienbewertung – Harte Fakten und mehr
Bei der Immobilienbewertung werden viele harte Fakten einer Immobilie wie Lage, Grundstücksgröße, Ausstattung und Grundriss berücksichtigt. Ein anderer Faktor ist schwieriger zu messen, nämlich der Barwert des zukünftigen Nutzens, den der Eigentümer aus der Immobilie ziehen kann.
Dies hängt mit der relativ langen zeitlichen Bindung und dem hohen Preis zusammen, der mit dem Erwerb einer Immobilie verbunden ist. Für die meisten Menschen ist Wohneigentum keine gelegentliche oder kurzfristige Verpflichtung.
Eine genaue Bewertung ist nicht nur für Käufer und Verkäufer wichtig, sondern auch für die Banken, die den Kauf finanzieren, die Gebäudeversicherungen, die sie schützen, und die Kommunen, die die Eigentümer besteuern. Der Immobilienmakler ist hierbei gerne behilflich.
Der Wert einer Immobilie ist definiert als der Gegenwartswert des zukünftigen Nutzens, der sich aus dem Besitz der Immobilie ergibt.
Im Gegensatz zu vielen Konsumgütern, die schnell verbraucht sind, werden die Vorteile von Immobilien in der Regel über einen langen Zeitraum realisiert. Bei der Wertermittlung von Immobilien sind wirtschaftliche und gesellschaftliche Trends sowie staatliche Regulierungen und Umweltbedingungen zu berücksichtigen, die die vier Wertelemente beeinflussen können:
– Nachfrage: Der Wunsch oder das Bedürfnis nach Eigentum, unterstützt durch die finanziellen Mittel zur Befriedigung dieses Wunsches.
– Nutzen: Die Fähigkeit der Immobilie, die Wünsche und Bedürfnisse der zukünftigen Eigentümer zu erfüllen.
– Knappheit: das begrenzte Angebot an konkurrierenden Immobilien
– Übertragbarkeit: Die Leichtigkeit, mit der Eigentumsrechte auf einen neuen Eigentümer übertragen werden können.
Marktpreis und Kosten
Der Wert entspricht nicht notwendigerweise den Kosten oder dem Preis.
Die Kosten beziehen sich auf die tatsächlichen Ausgaben für die Herstellung und Vermarktung eines Produkts, z. B. Material, Arbeit und Werbung.
Der Preis ist der Betrag, den jemand für das Produkt zu zahlen bereit ist.
Kosten und Preis können den Wert beeinflussen, bestimmen ihn aber nicht. Der Verkaufspreis eines Hauses kann z. B. 500.000 Euro betragen, der Wert kann jedoch wesentlich höher oder niedriger sein. Stellt der neue Eigentümer beispielsweise einen gravierenden Mangel am Haus fest, z. B. ein fehlerhaftes Fundament, kann der Wert des Hauses unter dem Verkaufspreis liegen.
Der Marktwert im Verhältnis
Ein Wertgutachten ist ein Gutachten oder eine Schätzung über den Wert einer bestimmten Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt.
Wertgutachten werden von Unternehmen, Behörden, Privatpersonen, Investoren und Hypothekenbanken bei Entscheidungen über Immobilientransaktionen herangezogen. Ziel einer Wertermittlung ist es, den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln, d. h. den Preis, den die Immobilie voraussichtlich auf einem wettbewerbsorientierten und offenen Markt erzielen wird. 1
Der Marktpreis, d.h. der Preis, zu dem eine Immobilie tatsächlich verkauft wird, entspricht nicht immer dem Marktwert. Steht ein Verkäufer beispielsweise aufgrund einer drohenden Zwangsvollstreckung unter Druck oder handelt es sich um einen Privatverkauf, kann die Immobilie unter ihrem Marktwert verkauft werden. Wenn ein Bieterkrieg um eine Immobilie ausbricht, können Emotionen und nicht der Wert den Ausschlag geben.