Mietpreisbremse im Überblick

Die Mietpreisbremse ist seit langem ein Problem für Vermieter und Mieter. Seit dem 01. Juni 2015 gilt sie in Deutschland. Im Grunde führte sie zu einem höheren Arbeitsaufwand, bringt aber für beide Seiten nur Nachteile mit. Sinn und Hintergrund der Mietpreisbremse war ehemals, den Anstiegt der Mieten vor allem in sehr angespannten Gegenden einzudämmen.

Dabei wählte die Politik das billigste Mittel, von dem eigentlich von Anfang an fest stand, dass die Wirkung gleich 0 sein wird. Viel mehr hat sich durch die Mietpreisbremse die Situation für Mieter noch einmal deutlich verschlechtert. Seit der Bremse ist zu beobachten, dass in vielen Städten nun erst recht Mieter mit geringem Einkommen, mit Kindern oder mit einem schwierigen Hintergrund, ausgesiebt werden. Die Mietpreisbremse lässt vielen Vermietern keine andere Wahl.

Wissenswertes für Vermieter

Was müssen Vermieter bei der Mietpreisbremse beachten. Die wichtigsten Punkte dazu haben wir nachfolgend einmal zusammengestellt. Generell gilt sie nicht überall. Aber dort, wo die Mietpreisbremse gültig ist. darf die Miete bei einer Neuvermietung maximal 10 Prozent über den Vergleichsmieten liegen, die ortsüblich sind.

Ausnahmen bei der Mietpreisbremse

Damit die Mietpreisbremse auch ein bürokratischer Akt wird, gibt es zahlreiche Ausnahmen.

• Erreichte Miethöhe bleibt erhalten
• Wohnung ist ein Neubau
• Modernisiert

Ist zum Beispiel die Miete einmalig erhöht worden, bleibt sie erhalten. Das ist besonders kurios bei der Mietpreisbremse. Lag zum Beispiel die Miete bereits vor Neuvermietung 10 Prozent über der Vergleichsmiete, die ortsüblich ist, muss die Mietpreisbremse nicht beachtet werden. Mit dem Nachmieter kann somit die gleiche Miete vereinbart werden.

Eine weitere Ausnahme besteht dann, wenn es sich bei der Wohnung um einen Neubau handelt. Darunter fallen alle Häuser, die erstmalig nach dem 01. Okt. 2014 vermietet und genutzt werden.

Ebenso besteht eine Ausnahme, wenn die Wohnung zuvor umfassend durch den Eigentümer modernisiert wird. Dabei ist unter umfassend folgendes zu verstehen: Durch die Modernisierungsmaßnahmen muss die Wohnung mit einem Neubau gleichgestellt sein. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Modernisierungskosten etwa 1/3 der Kosten für einen Neubau entsprachen.

Ortsübliche Vergleichsmiete immer als Grundlage

Für die Mietpreisbremse gilt immer die ortsübliche Vergleichsmiete. Auskunft über diese gibt der örtliche Mietspiegel. Dabei wird die Vergleichsmiete in der Regel als Nettokaltmiete aufgeführt. Also blank, ohne Angabe von Nebenkosten und Heizkosten.

Wie lese ich den Mietspiegel

Geht es um die Mietpreisbremse, ist als erstes der Mietspiegel zu bewerten. Doch genau hier kommt es oft zu Fehlern. Der Spiegel besteht zunächst aus zahlreichen Tabellen und Anhängen. Der Aufbau ist aber fast überall gleich.

So liegt dem Mietspiegel eine Erklärung über den Geltungsbereich zugrunde und zu den jeweiligen Erhebungsmethoden. Danach folgen die Tabellen mit den Grundpreisen und weitere Anhänge, mit denen sich wohnwerterhöhende oder modernde Zu- und Abschläge bemessen lassen. Meistens gibt es noch ein Straßenverzeichnis, mit denen die Wohnlagen klassifiziert werden können.

Besteht kein Mietspiegel, können alternativ Vergleichsdatenbanken von zum Beispiel Mieterverbänden herangezogen werden. Aber auch ein Sachverständigengutachten zählt hier als Maßstab (siehe: § 558 a II Nr.4 BGB).

Schritt eins beim Mietspiegel

Im ersten Schritt, geht es darum, den Grundpreis zu ermitteln. Dieser ist in der Regel abhängig von der Größe der Wohnung, dem Baujahr und meistens in den ersten Tabellen des Mietspiegels aufgeführt. Dabei ist in einigen Städten der Grundpreis auch von der Wohnlage abhängig, als auch die Ausstattung bei Sanitär und Heizungen. Vielfach sind dabei sogar Spannwerte abzulesen. In der Regel wird dabei dann immer vom Mittelwert ausgegangen.

Schritt zwei beim Mietspiegel

Ist der Grundpreis ermittelt, geht es nun um die Ermittlung von Zu- und Abschlägen. Diese Punkte unterscheiden sich aber stark von Stadt zu Stadt. Dabei geht es vorweg um die Ausstattungsmerkmale von Küche, Bad, Böden, Heizung und der Wohnlage. Bei den Zu- und Abschlägen handelt es sich oft um Cent-Beiträge. Andere Mietspiegel arbeiten mit einem gewöhnungsbedürftigen Punktesystem.

Schritt drei beim Mietspiegel

Damit nicht genug für die Mietpreisbremse. Nun wird mit Schritt 3 die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet. Zu dem Grundpreis kommen nun die unter Schritt zwei berechneten Auf- und Zuschläge, mit denen sich am Ende die ortsübliche Vergleichsmiete für die Mietpreisbremse berechnen lässt.

Am Ende ist der Wert jedoch immer subjektiv und kann von beiden Seiten sehr unterschiedlich für die Mietpreisbremse zusammengestellt werden. In strittigen Fällen wird es dann sogar deutlich teurer und komplizierter für den Vermieter. Hierbei ist am Ende ein Gutachter sinnvoll oder die Vergleichsmiete muss über einen Richter geklärt werden.

Mietpreisbremse bringt viel Ärger

Die Mietpreisbremse bedeutet für den Vermieter zusätzliche Arbeit und Aufwand. Die örtliche Vergleichsmiete bemisst nicht, ob am Ende für den Vermieter noch eine Rendite übrig bleibt.

Für den Mieter hat sich ebenfalls vieles geändert. Gerade dort, wo die Mietpreisbremse gilt, sehen sich die Vermieter jetzt noch viel genauer die potenziellen Interessenten an. Viele Mietinteressenten fallen damit von vornherein durch.

Wo gilt die Mietpreisbremse bereits

Bislang galt die Mietpreisbremse in folgenden Bundesländern:

• Baden-Württemberg: In 68 Kommunen
• Bayern: In 137 Kommunen
• Berlin: Im gesamten Stadtgebiet
• Brandenburg: In 31 Kommunen
• Bremen: Nur für die Stadt
• Hamburg: Im gesamten Stadtgebiet
• Hessen: In 16 Gemeinden
• Niederachsen: In 19 Kommunen
• Nordrhein-Westfalen: In 22 Kommunen
• Rheinland-Pfalz: Bisher nur in Trier, Landau und Main
• Schleswig-Holstein: In 12 Kommunen
• Thüringen: In Jena und Erfurt

Die Mietpreisbremse wurde damals als die Lösung gefeiert. Am Ende stellte sich aber heraus, dass es vor allem für die Politik die eher billigste Lösung gewesen ist. Andere Alternativen, die tatsächlich mittelfristig den Wohnungsmarkt hätten entspannen können, erwiesen sich als zu teuer.

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